À Bastia, les DPE dominés par la classe C éclairent un parc diagnostiqué ancien

Une photographie de 7 056 diagnostics, pas de 7 056 logements

À Bastia, la photographie publiée au 24 septembre 2026 repose sur la dernière extraction ADEME utilisée, datée du 18 septembre 2026. L’actualité tient à cette mise à jour des données et à leur lecture locale, non à un événement municipal. Le périmètre est celui de la commune de Bastia, en Haute-Corse, identifiée par le code INSEE 2B033. Il rassemble 7 056 diagnostics enregistrés, avec un profil nettement dominé par l’étiquette C. Pour les propriétaires vendeurs, les bailleurs et les acquéreurs, l’intérêt est de disposer d’un contexte chiffré précis, tout en conservant une distinction essentielle entre les caractéristiques du corpus et celles d’un bien particulier.

La population communale de référence dans le jeu local est de 46 867 habitants. Ce chiffre ne permet toutefois pas de mesurer la part des logements couverte par les diagnostics : habitants, logements et enregistrements sont trois unités différentes. Un même logement peut apparaître plusieurs fois dans la base. Les pourcentages d’étiquettes décrivent donc les diagnostics enregistrés, pas une répartition exhaustive des logements uniques de Bastia. De même, les indicateurs d’ancienneté sont présentés sur le corpus géolocalisé. Cette différence de périmètre impose de ne pas convertir automatiquement chaque proportion en nombre de biens à vendre, à louer ou concernés par une échéance réglementaire.

La classe C structure le profil local, loin devant les autres étiquettes

La singularité chiffrée du corpus bastiais est d’abord sa concentration en classe C : 4 212 diagnostics, soit 59,7 % des enregistrements. La classe D vient ensuite avec 1 151 diagnostics, représentant 16,3 %, puis la classe B avec 892 diagnostics, soit 12,6 %. La classe A compte 355 enregistrements, soit 5,0 %. La lecture locale ne se résume donc pas aux étiquettes les plus défavorables : elle doit d’abord rendre compte de cette majorité en C. Pour un vendeur ou un acquéreur, cette distribution situe une étiquette dans le corpus communal, mais ne fournit ni estimation de prix ni mesure de l’attractivité commerciale d’un logement.

À l’autre extrémité de la distribution, la classe E rassemble 329 diagnostics, soit 4,7 % du total. Les classes F et G réunissent 117 enregistrements, soit 1,7 % : 84 en F et 33 en G. Leur faible poids relatif n’efface pas les conséquences propres à ces étiquettes, notamment pour les projets locatifs. Inversement, il ne permet pas d’affirmer que seuls 117 logements bastiais seraient concernés, puisque les répétitions d’un même logement ne sont pas éliminées dans le total fourni. L’enjeu est donc double : restituer une photographie dominée par C, sans rendre invisibles les catégories moins nombreuses qui appellent une lecture réglementaire distincte.

• A et B : respectivement 355 et 892 diagnostics enregistrés, soit 5,0 % et 12,6 %.
• C et D : respectivement 4 212 et 1 151 diagnostics enregistrés, soit 59,7 % et 16,3 %.
• E : 329 diagnostics enregistrés, soit 4,7 %.
• F et G : respectivement 84 et 33 diagnostics enregistrés, soit 1,2 % et 0,5 %.

Un bâti ancien qui ne se confond pas avec les mauvaises étiquettes

L’ancienneté constitue le deuxième trait marquant de cette photographie. La période dominante est 1948-1974, qui représente 37,1 % du corpus géolocalisé. Le bâti antérieur à 1949 en représente 17,2 %, et la part antérieure à 1975 atteint 54,3 %. Les périodes antérieures à 2001 regroupent, quant à elles, 79,3 % du corpus géolocalisé. Ces seuils donnent des lectures successives de l’âge du bâti ; ils ne correspondent pas à des catégories toutes indépendantes que l’on pourrait additionner. Ils dessinent un ensemble largement inscrit dans des périodes anciennes, alors même que la distribution énergétique globale demeure fortement concentrée sur la classe C.

Cette coexistence est importante pour interpréter Bastia sans raccourci. Les données fournies ne croisent pas les périodes de construction avec les étiquettes énergétiques. Elles ne permettent donc pas de dire quelle proportion du bâti de 1948-1974 est classée C, E ou G, ni d’expliquer la majorité en C par une période particulière. Elles ne documentent pas davantage les causes de cette répartition. Pour un acquéreur, l’âge du bâtiment et le diagnostic restent deux informations à distinguer. Pour un propriétaire, l’ancienneté seule ne permet pas de déduire l’étiquette du bien. Le constat local est une coexistence de caractéristiques statistiques, pas une relation causale démontrée.

Peu de maisons individuelles et une surface médiane de 64 m²

Les maisons individuelles représentent 3,2 % dans les données locales fournies. Cette proportion est un autre élément structurant pour lire les usages possibles de la photographie bastiaise. Elle indique que cette catégorie occupe une place limitée dans le corpus, sans autoriser un décompte de maisons uniques à partir des seuls diagnostics enregistrés. Elle compte aussi pour comprendre la portée des règles de vente, puisque le champ de l’audit énergétique réglementaire mentionne explicitement les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété. Le faible poids des maisons ne suffit cependant pas à mesurer tous les biens entrant dans ce champ : aucune proportion d’immeubles en monopropriété n’est fournie.

La surface médiane est de 64 m². Il s’agit d’un repère central de la distribution, et non d’une surface attribuable à chaque logement diagnostiqué. Cette médiane ne décrit pas à elle seule la diversité des surfaces ni leur répartition entre les étiquettes énergétiques. Elle ne doit pas non plus être assemblée avec les autres médianes pour fabriquer le portrait d’un logement réel qui concentrerait nécessairement toutes ces caractéristiques. Pour un vendeur comme pour un acquéreur, son utilité reste comparative : elle situe une dimension du corpus local. Elle ne permet pas de déduire la consommation, le coût énergétique ou la classe d’un bien à partir de sa seule superficie.

Consommation, coût et électricité : trois indicateurs à lire séparément

La consommation médiane atteint 122 kWh/m²/an, tandis que le coût énergétique annuel médian estimé s’établit à 817 €. Ces deux valeurs apportent des repères différents : l’une porte sur une consommation rapportée à la surface, l’autre sur un montant annuel estimé. Elles ne constituent pas une promesse de dépense pour un futur occupant. Les données fournies n’indiquent pas non plus que le diagnostic situé à la médiane de consommation serait celui situé à la médiane de coût. Pour un acquéreur ou un bailleur, les rapprocher aide à comprendre le profil statistique local, mais ne remplace pas les informations propres au logement étudié.

Le chauffage principal mis en avant dans l’extraction est l’électricité, avec 3 644 diagnostics. Ce volume porte, lui aussi, sur des enregistrements et non sur autant de logements distincts. Il renseigne sur la place de cette énergie dans le corpus bastiais, sans établir pourquoi la classe C y est majoritaire. Aucun croisement entre chauffage, surface, période de construction, étiquette et coût n’est fourni. Attribuer les 817 € de coût annuel médian estimé aux seuls biens chauffés à l’électricité serait donc injustifié. La conséquence pratique de cette limite est simple : le contexte communal aide à poser les bonnes distinctions, mais ne livre pas le bilan énergétique d’un bien particulier.

Pour les bailleurs, trois étiquettes et des échéances distinctes

Pour les bailleurs, la lecture des étiquettes G, F et E doit rester chronologique. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent ensuite la classe F en 2028 et la classe E en 2034. À la date de cette photographie, le 24 septembre 2026, il faut donc distinguer la règle déjà entrée en vigueur pour G des échéances à venir pour F et E. Présenter les trois catégories comme soumises dès maintenant à la même situation effacerait une différence essentielle pour comprendre un projet locatif.

Dans le corpus local, ces échéances correspondent à des catégories de tailles très différentes : 33 diagnostics G, 84 diagnostics F et 329 diagnostics E. La classe E est ainsi plus présente que F et G réunies, même si son échéance prévue est plus éloignée. Ce contraste apporte une information utile que le seul indicateur de 1,7 % en F et G ne montre pas. Il ne constitue toutefois ni un inventaire des locations concernées ni un calendrier propre à chaque propriétaire. Les faits fournis ne distinguent pas les diagnostics selon le statut locatif des biens. Le nombre de baux ou de logements uniques concernés ne peut donc pas en être déduit.

• G : critère de décence énergétique non satisfait pour un nouveau bail en métropole depuis le 1er janvier 2025.
• F : échéance prévue en 2028.
• E : échéance prévue en 2034.

À Bastia, 3,2 % de maisons : l’audit à la vente dépend aussi de la classe énergétique

La vente appelle une lecture distincte de celle de la location. L’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole ; la classe E est concernée depuis le 1er janvier 2025. Le périmètre ne se résume donc pas à une liste d’étiquettes : la catégorie du bien entre également en compte. À Bastia, la proportion de 3,2 % de maisons individuelles donne un contexte, mais elle ne permet pas de calculer le nombre de ventes concernées. Il manque notamment le croisement entre catégorie de bien et étiquette, ainsi qu’un décompte de biens uniques.

Pour les vendeurs et les acquéreurs, le principal enseignement est de ne pas faire dire au total communal ce qu’il ne mesure pas. Les 329 diagnostics E ne sont pas 329 ventes soumises à audit, pas plus que les 117 diagnostics F et G ne constituent un stock de biens actuellement proposés sur le marché. La base décrit des diagnostics enregistrés. Elle ne fournit ici ni volumes de transactions, ni prix, ni délais de vente. La majorité en C offre un point de comparaison énergétique local, mais ne permet de promettre aucun résultat commercial. Les conséquences réglementaires doivent être distinguées de toute interprétation sur la valeur d’un bien.

• Pour situer un bien : distinguer son étiquette de la répartition des diagnostics à l’échelle communale.
• Pour comprendre le champ de l’audit : considérer conjointement l’étiquette et la catégorie du bien.
• Pour interpréter les volumes : conserver la différence entre diagnostics enregistrés, logements uniques et ventes.

Des secteurs identifiés et des risques recensés, sans classement local

Les secteurs IRIS analysés sont Erbajolo, Monserato, L’Annonciade, Labretto et Vieux Port. Leur présence dans le périmètre d’analyse ne s’accompagne, dans les faits fournis, d’aucune répartition chiffrée par secteur. Il n’est donc pas possible de désigner le secteur le mieux classé, le plus ancien ou le plus concerné par les étiquettes E, F et G. Il serait tout aussi infondé d’attribuer à chacun la moyenne ou les médianes communales. Pour un projet immobilier situé dans l’un de ces secteurs, la photographie de Bastia reste un contexte général. Elle ne constitue pas une description détaillée de son environnement immédiat ni un classement entre quartiers.

Géorisques recense six familles de risques : inondation, séisme, feu de forêt, radon, risque industriel et transport de marchandises dangereuses. Le potentiel radon indiqué est de 3, tandis que la zone sismique n’est pas renseignée. Cette absence de renseignement ne doit pas être transformée en affirmation d’absence de risque. Ces informations ne permettent pas davantage d’attribuer une exposition précise à chaque bien ou à chaque secteur cité. Elles complètent la lecture énergétique sans se confondre avec elle : aucune relation avec les étiquettes DPE n’est établie dans les faits fournis. Au total, cette photographie donne des repères locaux solides, à condition de respecter l’échelle et les limites de chaque indicateur.